作为收购方律师针对目标公司资产进行尽职调查时，目标公司房地产租赁瑕疵往往是关注的重点之一。本文以收购方拟IPO为背景，对房地产租赁瑕疵问题及解决方式作简要分析。本文所有引用和分析均基于中华人民共和国大陆地区截至2017年10月15日前已公开颁布及生效的法律法规。另外，因一些特殊问题（如将住宅用房登记为注册地址、“一照多址”、“一址多照”等问题）在各省、自治区、直辖市等不同地区均有不同规章规定进行规范，在实践中又因工商部门等不同主管部门的要求，导致实际履行情形与规章规定形成一定差别，本文未能一一详尽阐明，当遇到特定项目上的具体该等问题时，仍需咨询当地主管部门或专业人士，以补充本文内容未能详尽部分。
一．租赁合同签署、履行瑕疵
(一) 出租人实际无完整、充分权限处分房屋
可能的情况包括：出租人实为共同共有人之一且未经过其他共有人同意；出租人实为转租人且该房屋不可转租；该房屋在出租前已抵押；第三人对该房屋拥有优先承租权；出租人不履行法律文书确定的义务, 被人民法院列为失信被执行人；该房屋上存在其他权利负担或其他情形, 导致出租人不能完全、自由地处分该房屋；等等。
根据《合同法》《物权法》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》等法律法规规定，上述情况可能导致的法律后果如下：
1. 如果房屋权属登记一方未经配偶同意擅自处置房屋，便会涉及到“无权处分”的问题。按司法解释的规，如果没有其它瑕，无权处分订立的合同是有效的。在此情形下，是否能够取得房屋使用权，关键在于买受人能否构成法律上的“善意第三人”。“善意第三人”需满足：a)审慎核实房屋是否为夫妻共同财产；b)支付合理对价；c)已交付使用。若公司不符合善意第三人的条件，则房屋其他共有人有权主张合同无效，收回房屋；
2. 若出租人实际为转租人，且未经过原出租人同意转租，则原出租人可收回房屋；
3. 若公司租赁了已抵押的房屋，抵押权实现后，抵押权人有权处置房屋，可能收回公司对房屋的使用权，而公司无法凭借租赁合同主张抗辩。另外，若抵押人已书面告知公司该房屋的抵押情况，公司遭受的损失须由自己承担；
4. 若出租人与第三人之间约定了优先承租权，实际将房屋租赁给公司，则出租人违反了与第三人约定的合同义务。若合同没有另行约定，权利第三人或可要求出租人继续履行义务，则公司面临被收走房屋的风险；需要注意的是，若公司所在地出台了相关的房屋租赁管理办法或条例，还需要结合当地管辖法院案例判断其执行情况, 据以具体判断法律后果；
5. 若出租人为逾期不履行执行通知的被执行人，则房屋可能作为人民法院采取强制措施的资产，可能被查封甚至拍卖。
根据上述调查情况，目标公司可促使出租人改变权利状态，使其拥有完整、充分的权利签署租赁合同；或取得所有必要的房屋权利人对租赁合同的签署与同意；或另行选择经营地址。
(二) 租赁合同的签署行为有瑕疵
可能的情况包括：签署合同的自然人未经过完整及合法授权，或实际为第三人签署；法人签署的盖章不是公章或合同章租赁合同以签字、盖章为要件但仅签字或仅盖章；等等。
根据《合同法》等法律法规规定，上述情况可能导致的法律后果如下：
1. 发生不正当使用印章，或合同实际由第三人签署等情形，经基本审慎态度即可查明的，应属“未订立书面合同”。根据《合同法》第三十六条，未订立合同的情况下，需要满足两个条件，合同方可成立：a)一方已履行主要义务；b)对方接受。因租赁关系中的权利和义务需要长期、持续履行，上述两个条件同时满足存在较大的不确定性，因此，租赁关系或将随时不受法律保护，公司或将面临房屋收回，且遭受损失自己承担的风险。另外，即使上述两个条件可以持续、稳定的满足，双方若就某些附随义务无法达成一致，也有无法获得法律保护的风险。
2. 由无权代理人签署合同，无权代理人的行为可能构成“表见代理”，而导致被代理人承担完成交易的责任，或承担拒绝交易导致的违约责任等后果。若承租方由无权代理人签署合同，出租方或可拒绝履行租赁合同，收回房屋。
根据上述调查情况，建议目标公司重新签署合同，规范签署人和签署方式。
(三) 租赁合同无效
可能的情况包括：约定租赁期限超过20年；租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照许可证规定建设；租赁房屋为未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑；租赁临时建筑的期限超过临时建筑的使用期限；转租人经出租人同意将租赁房超过屋转租给公司时，转租期限超过转租人剩余租赁期限；等等。
根据《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规规定，当租赁合同无效时，公司须返还房屋，并可能对因其过错造成的损失承担责任。
建议敦促目标公司排除使合同无效的情形，并重新签署租赁合同；排除不了的，另行选择经营地址。
(四) 房屋租赁违反其他行政法规规定
可能的情况包括：房屋建设三证、竣工验收等建设过程有瑕疵；房屋不符合安全、防灾等工程建设强制性标准；违反规定改变房屋使用性质；未办理房屋租赁备案或未及时变更、延续或注销备案；等等。
根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《商品房屋租赁管理办法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，上述情况可能导致的法律后果如下：
1. 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，若无法采取措施消除影响，则可能被责令限期拆除，或遭受其他惩罚措施.
2. 房屋有不符合国家建筑工程安全标准、未办理工程质量监督手续等情况的, 根据《中华人民共和国建筑法》第七章法律责任规定, 不符质量标准的房屋存在安全隐患, 可能被返工、修理。
3. 未办理房屋租赁登记备案手续不影响房屋租赁的有效性，不过，违反租赁备案规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的可处罚款。另从上市合规性审查的角度，公司运营的稳定性或将遭受质疑。
建议收购方设置适当的交易前提条件或承诺事项，使目标公司敦促业主修正相关违法违规行为，或另寻经营场所。
(五) 其他特定情形
可能的情况包括：租赁期限届满；租赁面积不适合经营公司；租金显著低于同等条件下房屋租金市价；等等。
租赁到期后租赁关系不复存在，仍使用租赁房屋的行为属于无权占有和使用不动产的行为，根据《物权法》规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的, 权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
租赁面积不足以支持目标公司实际经营的，或租赁环境有其他不适合目标公司实际经营的情形，若不能提出合理解释，将引起对目标公司实际运营状况和对公司业务评估结果的怀疑。
另一方面，IPO发行人存在关联租赁行为时，为防止利益输送，证券监督管理部门将着重考察租金的公允性。若目标公司租赁的房屋租金不公允，则收购方需要重新考虑收购后运营目标公司的成本。另外，收购目标公司后，若收购方与关联方之间，或与有业务往来的企业或单位之间建立租赁关系，需要保证租金的公允性，即，租金“系参考当地同类房产的市场价格或根据相关的优惠条件，平等协商确定，并根据市场情况和实际使用情况进行调整”定价（《国科微：创业板上市的补充法律意见书(二)》第19问）。
建议促使目标公司重新修改签署租赁协议，或另寻经营场所。
除上述情形外，目标公司还可能存在《租赁合同》履约纠纷，或租赁关系不稳定等问题。总结来讲，在以收购交易为背景的法律尽调过程中，律师要同时兼顾法律风险和商业风险，为后续商务谈判、交易文件的拟定以及交割、交割后管理打下坚实基础。
